关于进一步规范管理住宅改商用行为的建议

城市的住宅楼，本是群众生活的场所，随着写字楼和商铺租金、水电等费用日益增长，越来越多种类的商铺开进了居民楼。此现象被称作“住改商”，有人赞成、有人反对。赞成者认为在一定程度上有利于小商家创造财富，促进社会经济发展，尤其是为大学生就业以及下岗工人的再就业创造更多实惠;其次，社区中住宅开设的便利店、蔬果店、药店、干洗店或者茶馆、麻将馆等，也方便居民的日常生活。但随着越来越多的私房菜、麻将馆、美容院、民宿开进居民楼，随之带来的人流增多、噪音污染等问题，对小区其他业主的生活也造成了严重影响。如何有效规范和监管、消除安全隐患、调处矛盾纠纷，是目前亟须解决的问题。

一、存在的问题

（一）经营行为多样且不规范

一是依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。“一致同意”是指本栋楼的所有业主都同意，且要求业主明确表示同意，默示或沉默不语的，只能推定对方不同意。但一般情况下小区楼栋涉及人数多，利害关系人意见统一难度极大。即使一部分经营者征得了业主委员会或社区居委会同意并办理了营业执照及相关许可证照，但并未得到利害关系人的全面认同，矛盾纠纷仍然存在；一部分未取得一致同意，存在无证无照经营现象，消费者维权投诉极多。

二是经营业态复杂，环境条件差，尤其是餐饮经营，许多临街住户将住宅改为餐馆，食品加工环节“脏、乱、差”，食品垃圾处理不当，长时间、大量的油烟会给居民带来困扰，投诉颇多。

（二）消防治安安全隐患频发

一是消防问题突出。商业楼宇消防标准远高于住宅消防标准，部分经营户内没有按要求配置灭火器材，擅自改动燃气管道，消防通道被杂物堵塞等情况普遍，比如餐饮行业用气量较大，就造成居民楼燃气存在超负荷运行，增加了燃气的使用量和安全隐患；“住改商”一般存在房屋的装修和改造问题，改动房屋室内布局，使用易燃物品装饰装修，如此会破坏房屋的整体结构，从而造成严重安全隐患。

二是治安隐患增加。存在住改商的楼宇，进出流动人员数量多且人员身份复杂，增加了治安风险。

（三）住户商户矛盾纠纷多

“住改商”对出租业主来说，租金高涨，房产价值得到极大提升。但对同楼栋的业主来说，楼内经营行为带来的问题，尤其是餐饮、娱乐、民宿带来的油烟噪音污染问题，人员出入复杂带来的电梯拥堵和安全担忧，极大影响正常居住生活质量。受限于法治意识和诉讼成本，居民基本不会通过民事诉讼侵犯相邻权方式维护自身利益，而是通过12345市长热线、书记、市长信箱等网络理政渠道投诉。

二、建议

（一）有效规范监管

一是严格前置审批。对在小区内住宅楼里从事商业经营行为进行必要的限制，建议街道社区对辖区内“住改商”经营者进行统筹管理，指导申请“住改商”经营者取得有关利害关系业主同意的书面材料并其申请进行公示，征求小区业主意见。市场监管局明确营业地点和范围，对餐饮、住宿等可能存在安全隐患以及生产加工、歌舞娱乐、餐饮娱乐等经营项目可能产生噪音、油烟、异味、废气污染等经营行为，明确其不得将住宅作为住所进行登记，积极做好宣传解释工作，引导经营者重新选址。

二是完善法规制度。住建、市场监管、综合行政执法部门联合研究住宅楼的经商权利问题，充分借鉴外地的好经验好做法，在保障住宅楼内普通居民基本安全和充分休息的权利下，出台“住改商”相关的法规规章加以规范引导。

（二）消除安全隐患

一是普及安全知识。住建部门、消防部门联合镇（街道）进社区，普及推广安全用电、用气、用水、防盗常识，增强群众安全意识。严格落实社区主体责任，明确安全网格员，公布其联系方式，实行网格化管理，规范商户正确使用燃气、电水等，消除隐患。

二是常态化排查整改。公安、消防、镇（街道）等部门联合物业公司组建整治“住改商”问题工作专班，组织社区干部、网格员等开展“逐栋、逐层、逐户”地毯式排查筛查，尤其是对民宿要进行全面排查摸底建档，纳入旅馆业监管范围，并按照《旅馆业治安管理办法》相关规定管理，全面掌握基本信息，建立工作台账、整改实施计划，明确工作目标、严把整改进度。

（三）化解矛盾纠纷

一是发动群众自治。住建部门充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，加大对“住改商”有关法律法规及政策的宣传解释力度，树立依法诚信经营理念，提高业主维权意识，营造良好法治氛围。发挥物业管理企业、小区业主委员会作用，业主一旦发现邻居擅自“住改商”的情况，及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。

二是部门联动解决。强化责任，确保属地及行业责任落实。建立部门联动工作机制，由住建部门牵头，镇（街道）联合社区、小区物业部门巡查社区并汇总上报情况，自然资源局、综合行政执法局、消防、市场监管、行政审批等部门协作配合开展执法行动，整治“住改商”违法行为，营造安全有序的居住环境。对涉及已违规将住宅改变为经营性用房的，由辖区街道办、社区要求改变用途的业主，广泛征求相邻业主意见，并提供相关业主同意意见，不能提供的，要求限期整改，恢复原状。